4 VẤN ĐỀ CẢNH GIÁC KHI ĐẶT CỌC
Trong chương trình tư vấn pháp lý bất động sản do Propzy tổ chức, Luật sư Trần Thị Thanh Thúy chia sẻ kinh nghiệm các vấn đề phổ biến hay vướng phải trong quá trình người mua và người bán làm hợp đồng đặt cọc.
– Tình huống 1: Người bán không phải chủ sở hữu thực sự
Một căn nhà bất kì đang đứng tên của A, nhưng B lại là người giao dịch bất động sản với người mua, và người mua đã đặt cọc cho B.
Trong trường hợp này người mua sẽ phải chịu nhiều rủi ro. Vì vậy cần đảm bảo người nhận tiền cọc là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp (phải có hợp đồng ủy quyền được công chứng theo quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực).
Nguyên nhân xảy ra tình huống 1:
Ví dụ người B đã đặt cọc mua căn nhà do A đứng tên, nhưng B muốn bán lại với tư cách người B đã đặt cọc mua nhà. Nhưng thực tế, B chưa phải là chủ sở hữu căn nhà đó, nên chưa có quyền quyết định để giao dịch diễn ra an toàn.
Nếu bạn lựa chọn mua thông qua công ty môi giới uy tín hoặc làm việc trực tiếp với công ty Propzy, Propzy đảm bảo cho bạn việc giao dịch với chính chủ nhà, người được ủy quyền hợp pháp.
– Tình huống 2: Người bán chính chủ, nhưng bán cho nhiều người
Trường hợp 2 xảy ra khi người mua đặt cọc với chính chủ sở hữu, nhưng chủ nhà lại nhận cọc của nhiều người cùng 1 lúc, với mục đích cố tình lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Cách nhận biết chủ nhà đã đặt cọc cho bao nhiêu người
Trong hợp đồng đặt cọc khi Propzy triển khai soạn thảo, đều có 1 điều khoản về mặt pháp lý để đảm bảo an toàn cho người mua và người bán giúp giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch.
– Tình huống 3: Nhà bán đang thế chấp ngân hàng
Nhà bán thuộc diện đang thế chấp tại ngân hàng. Đây là trường hợp ngân hàng đã giữ sổ hồng của căn nhà và tại thời điểm đặt cọc người mua không được nhìn thấy sổ hồng bản chính. Người mua chưa xác định được tính minh bạch nhưng vẫn quyết định đặt cọc.
Hiện tại theo quy định của pháp luật, ngân hàng không cho phép bán nợ nhà đất. Vì vậy, cần phải giải chấp tài sản mới có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp lại ở ngân hàng khác.
Trong trường hợp này, người mua vẫn có thể đặt cọc kèm theo trong hợp đồng đặt cọc thì cần ghi rõ các bên cam kết ngày đến ngân hàng lấy bất động sản ra và tiến hành công chứng, mua bán.
– Tình huống 4: Giao dịch bị vô hiệu, không sang tên được
Người mua đi vay ngân hàng để mua bất động sản nhưng vì lý do nào đó (chủ nhà mất năng lực hành vi nhân sự, chủ nhà chưa đủ tuổi, 2 bên cam kết điều pháp luật Việt Nam cấm) giao dịch vô hiệu không sang tên được.
Theo điều 127, bộ luật Dân sự 2015, nếu giao dịch không thỏa các điều kiện sau sẽ bị vô hiệu:
- Chủ sở hữu phải có đủ năng lực hành vi nhân sự và năng lực pháp luật nhân sự để ký kết hợp đồng.
- Các bên ký kết trong hợp đồng đặt cọc phải tự nguyện không bị lừa dối, cưỡng ép.
- Nội dung 2 bên ký kết phải phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam.
Trong 4 tình huống trên, tình huống nào phổ biến nhất?
Tình huống 1 là phổ biến nhất, tình huống này đánh vào nhu cầu cần tìm nhà ở của người mua, người mua vì một số lý do tin tưởng người giao dịch mà bỏ qua vấn đề pháp lý, biết rủi ro những vẫn chấp nhận đặt cọc.
NẾU HỦY HỢP ĐỒNG, PHẠT CỌC BAO NHIÊU?
Theo điều 328, bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Nếu bên mua đã đặt cọc để mua bất động sản nhưng lại không mua nữa thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Còn nếu bên bán đổi ý không muốn bán nữa thì phải trả lại cọc cho người mua. Đồng thời bồi thường 1 khoản tương đương với tiền cọc mà người mua đã cọc
Trừ trường hợp 2 bên có thỏa thuận riêng thì sẽ ưu tiên thỏa thuận của 2 bên (luật ưu tiên thỏa thuận của các bên).
– Trường hợp nào gây hại nhất thường xảy ra khi đặt cọc?
Khi người mua đã đặt cọc cho người bán nhưng đến ngày công chứng không thể tiến hành mua bán công chứng theo đúng hợp đồng đặt cọc. Khi đó bên mua sẽ mất toàn bộ tiền cọc, vì không theo đúng hợp đồng.
Và nếu bên bán không muốn bán nữa thì sẽ phải bồi thường theo điều khoản trong hợp đồng.
LƯU Ý CẦN BIẾT KHI GIAO DỊCH
- Tìm hiểu kĩ về tính chất của bất động sản (có thuộc quy hoạch nào không? Có bao nhiêu tầng?…)
- Kiểm tra xem chủ sở hữu có được quyền bán bất động sản đó không.
- Thỏa thuận rõ các vấn đề về tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao nhà,…
Bí quyết giúp quá trình đặt cọc tránh được những tranh chấp không đáng có? Luật sư cho biết: Bạn nên cọc tại văn phòng công chứng. Bên cạnh giá bất động sản, pháp lý luôn là điều quan trọng cần chú ý. Bạn nên tham khảo ý kiến của người am hiểu pháp lý bất động sản hoặc thông qua những đơn vị dịch vụ thứ ba uy tín để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.
